Warenhäuser in der Krise - Shopping-Center boomen

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  • 25.02.09
  • Rhein-Main
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Konsumtempel sind für alle da oder spezialisiert

Offenbach - Die deutsche Handelslandschaft hat sich seit Ende der 90er-Jahre immer schneller verschoben: vom traditionellen Fachhandel, von den Outlets des Lebensmitteleinzelhandels und den Kauf- und Warenhäusern in den Stadtteilzentren hin zu Fachmärkten, Discountern sowie SB-Warenhäusern und Verbrauchermärkten. Von Frank Pröse

Auch der Boom der Shopping-Center ist ungebrochen, wie die aktuellen Beispiele aus unserer Region auf dieser Doppelseite eindrücklich belegen. Die Betreiber konzentrieren sich mit ihren Projekten in der Regel auf City-Lagen - und machen damit dem ohnehin seit Jahren schwächelnden Warenhaus Konkurrenz. Beide Betriebstypen setzen auf das Prinzip „Alles unter einem Dach“, wobei Warenhäuser immer schon Innenstadtlagen favorisiert haben. Jahrzehnte lang waren Karstadt & Co. die großen Magneten der deutschen Innenstädte. Jetzt fallen sie zusammen wie Kartenhäuser. Alle sind in Not: Karstadt, Hertie, Wehmeyer, SinnLeffers. Metro will mit Warenhäusern nichts mehr zu tun haben. Die Bank JP Morgan sucht für die 120 Kaufhof-Häuser Käufer. Die Billigkette Woolworth will Filialen schließen und hunderte Stellen abbauen.

An diesem Dilemma ist ausnahmsweise mal nicht die Finanzkrise schuld. Gründe für den Abwärtstrend lassen sich zumeist an der allgemein schwachen Konjunkturlage, der Kaufzurückhaltung und insbesondere dem veränderten Kaufverhalten der Konsumenten festmachen. So hat auch die „Erziehung“ des Kunden hin zum Billigangebot („Geiz ist geil“) die deutsche Einzelhandelskultur tief greifend verändert. In keinem anderen Land bieten Vollsortimenter so niedrige Preise wie in Deutschland an. Das zehrt an der Umsatzrendite und erschwert Innovationen - zumal oft auch wegen schlecht ausgehandelter Verträge überhöhte Mieten gezahlt werden.

„Wir gehen davon aus, dass wir innerhalb der nächsten zwei Jahre 200 leere Kaufhausimmobilien in deutschen Innenstädten haben werden“, sagte Jörg Krechky von der Consultingfirma Jones Lang LaSalle (JLL). „Wer ein solches Warenhaus neu positionieren will, sieht sich einer komplexen Aufgabe gegenüber. Das beginnt mit der Frage der Nachnutzung der Obergeschosse bis hin zu Bewertungs- und Finanzierungsthemen“, sagt Martin Brühl, Managing Partner von Cushman & Wakefield. Mit der Aussicht auf einen SB-Supermarkt im Untergeschoss, einen Ein-Euro-Schnäppchenmarkt im ersten Obergeschoss und Leerstand darüber dürften manche Eigentümerträume platzen. Auch ließen sich die alten Gebäude nicht ohne weiteres durch Shoppingcenter ersetzen, weil die Grundstücke zu klein dafür seien. Dann droht die Verödung der Fußgängerzonen, weil sogenannte Ankermieter fehlen. Diese Händler haben die Funktion, auch für die benachbarten Fachgeschäfte Kundschaft in die Stadt zu locken.

Aber: Trotz wachsender Leerstände und sinkender Umsätze setzt sich das Flächenwachstum im Handel unvermindert fort. Nach der jüngsten zur Verfügung stehenden Studie von JLL und der Hahn-Gruppe erhöhte sich das Angebot an Verkaufsflächen in Deutschland 2007 um 1,5 Millionen Quadratmeter. Investoren gaben im ersten Halbjahr 2008 immerhin 4,5 Milliarden Euro für den Erwerb solcher Objekte aus - nur neun Prozent weniger als im ersten Halbjahr 2007. Doch die Finanzkrise sorgt für eine tickende Zeitbombe. Etliche Finanzierungen wackeln plötzlich, weil die Immobilienwerte sinken. Die aktuellen Bewertungen erhöhen den Druck zum Aussteigen bei den Unternehmen, die in den Boomjahren 2005 bis 2007 in Einzelhandelsimmobilien investiert haben. Die Banken würden aber keine Wertverluste akzeptieren. Investoren müssten dann frisches Kapital nachschießen oder ihre Objekte eben verkaufen.

In der Vergangenheit übernahmen insbesondere die konventionellen Kaufhäuser einen beträchtlichen Teil der Nahversorgung. Die Verbraucher konnten auch in den deutschen Mittelzentren alle Einkäufe in einem Haus tätigen, genossen Service und Ambiente. Heute stellen diese Kriterien für den Kunden jedoch keinen ausreichenden Mehrwert mehr dar. Wie die im Einzelhandel firmen BBE Retail Experts und die EK Servicegroup feststellen, bestimmen Verbrauchermärkte und Discounter einerseits die Märkte mit Preisdiktaten, während andererseits Vertikalisten (gleichzeitig Hersteller und Händler) und Spezialisten mit den guten Namen wie Esprit, Zara oder H&M die Verbraucher mit neuartigen Konzepten begeistern. Sie bieten das breitere und das tiefere Sortiment. Sie können sich speziell auf eine Zielgruppe ausrichten, während viele Warenhäuser immer noch für alle da sein wollen.

Das Spannungsfeld der Konsum-Alternativen lässt sich also grundsätzlich so polarisieren: Preis, Bequemlichkeit und Erlebnis. Bequemlichkeit ist auch ein Grund für den Einkauf per Internet. Aber: Online-Käufer informieren sich ausführlicher und kaufen insgesamt häufiger und mehr ein als andere Konsumenten - nicht nur im Internet, sondern auch im klassischen Handel. Die Chance lässt sich nutzen.

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