Wohnungsmarkt Wiesbaden

Mehr Wohnungen zu bauen ist richtig – die Sozialwohnungsquote ist falsch

Wiesbaden – Wiesbaden zählt zu den attraktivsten Wohnimmobilienstandorten Deutschlands. Preise und Mieten haben sich für Eigentümer und Investoren in den letzten Jahren zunehmend auskömmlich entwickelt – auch durch den fehlenden Neubau von Wohnungen.

Jetzt, wo die Mieten gestiegen und für viele Geringverdiener schwer aufzubringen sind, tritt die Politik auf den Plan. „Und sie macht jetzt gleichzeitig etwas Richtiges und etwas Falsches“, erläutert Max Karänke, Geschäftsführer von Karänke Immobilien, in seinem Statement zum Wiesbadener Wohnungsmarkt: „Richtig ist die Ausweisung von größeren Neubaugebieten. Falsch ist der Zwang, 15% der Wohnungen zu einer Miete von 6,50 Euro/m2 anbieten zu müssen und die Investoren an den Kosten der Infrastruktur zu beteiligen.

Beginnen wir mit einem Erfolg: Zum Jahresende 2013 gab es einen kleinen Triumpf der Immobilienregion Rhein-Main. Beim jährlichen Städteranking der wichtigsten deutschen Immobilienstandorte des Anlegermagazins Cash konnte das Rhein-Main-Gebiet die Plätze 1 bis 3 belegen.

Doch deutlich wichtiger, als der Erfolg für die Region, war für die Bewohner der hessischen Landeshauptstadt, dass Wiesbaden auf Rang 1 vor Mainz und dem Vorjahressieger Frankfurt ganz oben auf dem Treppchen landete.

Bewertet wurde die Bevölkerungsentwicklung, wirtschaftliche Dynamik, Einkommen und Kaufkraft sowie im Segment Wohnimmobilien das Wohnumfeld (Kindergärten und Grün) sowie die Entwicklung und Renditen der Wohnungs- und Häuserpreise. Im Wiesbadener Stadtgebiet haben die Kaufpreise für große Eigentumswohnungen und Häuser seit 2009 um mehr als ein Drittel zugelegt. Auch die Mieten in zentralen Lagen sind in annähernd gleichem Tempo gestiegen.

Richtig: Wohnbauflächen ausweisen

Die positive Entwicklung aus der Perspektive der Entwickler, Bauträger und Investoren hat ihren Grund jedoch in der Wohnungsverknappung, wie sie in allen begehrten Metropolregionen Deutschlands zu beobachten ist. Auch in der Landeshaupt- und Kurstadt Wiesbaden wächst die Bevölkerung kontinuierlich, doch in den Nuller-Jahren des neuen Jahrtausends wurden viel zu wenige Wohnungen gebaut.

Hier hat bereits eine Kehrtwende begonnen. Die städtische GWW, Gemeinnützige Wiesbadener Wohnbaugesellschaft, etwa möchte bis 2021 etwa 1.300 Wohnungen vor allem für Wenig- und Normalverdiener bauen. Damit ist ein erster wichtiger Schritt getan, um das Wohnungsdefizit von 4.000 Wohnungen (bei einem Bestand von 140.000 Wohnungen) zu kompensieren. Auch die Bebauung des Linde-Areals mit 800 Wohnungen ist ein richtiges Signal. Im ersten Halbjahr 2013 wurden 33% mehr Wohnungen (269 Wohneinheiten) genehmigt, als im Vergleichszeitraum 2012.

Falsch: Sozialwohnungsquote

Leider verlässt sich die Wiesbadener Politik nicht darauf, dass die Verbreiterung des Angebots auch auf dem Wohnungsmarkt den Wettbewerb erhöht und die Miet- sowie Preisdynamik verringert. Statt die Investitionsbedingungen für Wohnungsbauer zu verbessern, wird das Investoreninteresse durch die im Februar 2013 beschlossene Sozialwohnungsquote von 15% bei Projekten mit mehr als 60 Wohneinheiten gebremst. Die Wohnungen sollen bei einer Kostenmiete von mindestens 10,50 Euro/m2 für 6,50 Euro/m2 vergeben werden.

Zudem sollen sich die Investoren nach dem Münchner Modell (Sobon: Sozialverträgliche Bodennutzung) an den Infrastrukturkosten der neu entstehenden Wohnlagen beteiligen. Mit dieser prächtigen Idee hat sich auch bereits die neue schwarze-grüne Landesregierung in Hessen eingeführt.

110 Mio. Euro hat allein Wiesbaden 2012 für die Wohnkosten von Geringverdienern aufgewendet. Dabei wäre alles ganz einfach: Die Kommune sorgt für preiswerte Grundstücke, die sie sich zuvor per Vorkaufsrecht gesichert hat. Auflagen für Sozialwohnungen entfallen. Ohnehin ist es unmöglich, für alle Geringverdiener preiswerte Neubauwohnungen zu schaffen. Preiswerter Wohnraum entsteht im Bestand durch den Wettbewerb möglichst vieler Neubauten.

Und Mietpreisbremsen, das populistische Wahlgeschenk der Großen Koalition auf Bundesebene, schaffen auch in Wiesbaden keine einzige Wohnung. Im Gegenteil: Mit der unsicheren Planungs- und Investitionsperspektive werden langfristig und nachhaltig orientierte Investoren vom Engagement im Wohnimmobilienmarkt abgeschreckt. Und die preislich gebremsten Mietwohnungen gehen an den solventesten Mietinteressenten, der dem Eigentümer die größte Sicherheit einer kontinuierlichen Mietzahlung garantiert. Die Geringverdiener gehen leer aus.

Quelle: op-online.de

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