Von Zauneidechsen und Neubürgern

Kasernen-Investoren über Naturschutz, Grünachsen und Einzelhandel

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Kevin (links) und Markus Aumann vor dem historischen Wasserturm.

Babenhausen – Das Jahrhundertprojekt Kasernenkonversion wird in den kommenden Monaten richtig durchstarten. Voraussichtlich noch vor der Sommerpause des Stadtparlaments soll der Satzungsbeschluss fallen und damit Baurecht geschaffen werden.

Im Laufe des nächsten Jahres werden die ersten Menschen in die „Kaisergärten“ ziehen. Im Interview blicken die beiden Babenhäuser Kasernen-Investoren Kevin und Markus Aumann zurück auf die vergangenen Monate und freuen sich auf die ersten Bewohner.

Kasernenkonversionsgesellschafts-Mitglied Daniel Beitlich hatte vor gut anderthalb Jahren zu Beginn der Konversion gesagt, dass eine Kasernenentwicklung „einfach ein fieses Ding“ sei, eine Art „Blackbox“. Stand heute: Wo hat sich in Babenhausen die Kasernenkonversion als „fieses Ding“ gezeigt und inwiefern hat sich die Blackbox gelichtet?

MARKUS AUMANN: Wenn man ein Konversionsareal erwirbt, kauft man ein Gebiet, für das es kein Baurecht gibt. Es gibt kaum Untersuchungen und über den Zustand der Gebäude ist nur wenig bekannt. Üblicherweise stellt man Untersuchungen an, bevor man ein Grundstück kauft. Das war nicht möglich. Man kauft ein wenig die Katze im Sack.

Aber mittlerweile haben Sie Licht in die Sache bringen können.

MARKUS AUMANN: Im Rahmen des Bauleitverfahrens haben wir die notwendigen Untersuchungen durchführen müssen: Der Boden und die Gebäudesubstanz sind untersucht worden. Es gab floristische und faunistische Erhebungen, um herauszufinden, welche Pflanzen- und Tierarten auf dem Gelände leben. Aus dieser beschriebenen Blackbox ist eine Terra Cognita geworden.

Gab es böse Überraschungen?

KEVIN AUMANN: Es gab wenige Überraschungen. Das Hauptthema war der Verkehr. Die chronische Überlastung der B26 vor dem Gelände hatten wir in diesem Maße nicht auf dem Schirm. Wir mussten nun für unsere Planung im Prinzip die Gesamtverkehrssituation Babenhausens mitbeleuchten.

MARKUS AUMANN: Die Klassifizierung des ganzen Gebiets als Außenbereich hatten wir auch nicht erwartet. Dort stehen immerhin seit 1899 Gebäude und das Areal war ständig in Nutzung. Das die Behörden jetzt dahin gegangen sind, dass alles wie eine grüne Wiese zu behandeln, hat uns vor größere Anforderungen als geplant gestellt. Es mussten mehr Untersuchungen durchgeführt werden als es bei einer Klassifizierung als Innenbereich der Fall gewesen wäre.

KEVIN AUMANN: Und damit waren erhebliche Mehrkosten verbunden.

Auch beim Arten- und Naturschutz gab es nichts Ungewöhnliches?

MARKUS AUMANN: Wenn man Flächen erwirbt, die längere Zeit brach gelegen haben, muss man immer damit rechnen, dass sich wie in unserem Fall Fledermäuse, Zauneidechsen oder die Kreuzkröte ansiedeln. In Babenhausen kommt noch der Magerrasen hinzu, der sich vom „Natura 2000 Gebiet“ her auf die Kaserne ausgebreitet hat. Aber das sind völlig normale Dinge. Unabhängig davon liegt uns der Naturschutz auch besonders am Herzen.

KEVIN AUMANN: Es wird eigens ein eingezäuntes Habitat geschaffen, damit Zauneidechsen und der Magerrasen von Menschen und zum Beispiel Hunden unbehelligt bleiben.

Gibt es unter ihnen drei eine Aufteilung?

KEVIN AUMANN: Nein, wir stehen alle für alles zur Verfügung.

MARKUS AUMANN: Mit Daniel Beitlich haben wir einen erfahrenen Fachmann in Sachen Kasernenkonversion an der Seite. Er hat schon gleichartige Projekte in Gießen, Butzbach und Büdingen gemanagt. Deshalb kennt er auch die Problematiken, wie etwa Verunreinigungen durch das Militär. Von dieser Erfahrung profitieren wir in Babenhausen. Er ist für uns von unschätzbarem Wert.

Das von Ihnen in Auftrag gegebene Verkehrskonzept zeigt, dass mit relativ kleinen Maßnahmen wie Ummarkierungen und neuen Ampelreglungen die B26 viel besser ausgelastet werden kann. Inwieweit ärgert es Sie – auch als Babenhäuser –, dass man all dies auch schon vor Jahren hätte umsetzen können?

MARKUS AUMANN: Es ist eine Bundesstraße und damit eigentlich auch eine Sache von Hessen Mobil. Da Babenhausen am Rand liegt, an der Grenze zu Bayern, und ein Unterzentrum ist, hat es in der Vergangenheit wohl nicht immer den hohen Stellenwert gehabt. Alleine konnte die Stadt Babenhausen das nicht stemmen. Wir als Konversionsgesellschaft machen nun eine Angebotsplanung und müssen sehen, dass unser Bebauungsplan, den wir zur Genehmigung vorlegen, auch genehmigungsfähig ist. Dazu müssen wir den Behörden nachweisen, dass das Verkehrsaufkommen, das wir durch unser Vorhaben neu erzeugen, auch vom bestehenden Straßenwegenetz aufgefangen werden kann. Es mag sein, dass in früheren Jahrzehnten das ein oder andere hätte gemacht werden können. Mit dem vom Büro Habermehl&Follman erstellten Verkehrskonzept sind wir aber nun gut aufgestellt und auf dem richtigen Weg.

Zuletzt ist immer wieder die DGNB-Zertifizierung (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) im Entwicklungsprozess genannt worden. Warum ist die so wichtig?

MARKUS AUMANN: Babenhausen ist umringt von attraktiven Mittelzentren und attraktiven Baulandausweisungen. Als Unterzentrum hatten die Stadt dabei immer ein wenig das Nachsehen. Schon vor Jahren haben sich die Stadtplaner für das Kasernengelände überlegt, dass man im Rahmen dieser Zertifizierung modellhaft ein zukunftsweisendes Quartier schaffen kann. Damit hat man ein Alleinstellungsmerkmal in der Region. Es ist ein schönes Add-on, mit dem man werben kann.

KEVIN AUMANN: Wenn man sich den Bebauungsplanentwurf anschaut, sieht man mit den Grünstreifen und Sichtachsen, sowie der fußläufigen Erreichbarkeit des Nahversorgers und der Kindertagesstätte, viele positive Dinge. Das hilft uns in der Vermarktung.

Derzeit wird in der Lokalpolitik um die Kindertagesstätte in den „Kaisergärten“ gerungen. Haben Sie erwartet, dass es sich die Lokalpolitik so schwer mit dem Thema macht.

KEVIN AUMANN: Ja, ich habe das erwartet, weil es die Stadt auch viel Geld kostet. Die Politiker sind verpflichtet, auch die Kostenseite zu beleuchten, bevor sie etwas zustimmen. Aber nun ist der Grundsatzbeschluss gefallen. Damit haben wir Planungssicherheit.

Die Kita-Miete von zehn Euro pro Quadratmeter: Wie würden sie die bezeichnen?

MARKUS AUMANN: Das ist ein von uns subventionierter Mietpreis. Wobei es verschiedene Modelle gibt. Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Stadt das Gebäude später ankauft. Wir sind für vieles offen und gesprächsbereit.

Anbetracht der auf die Stadt zukommenden Kosten, wie etwa bei der Kindertagesstätte – wenn Sie werben müssten: Was bringen die „Kaisergärten“ der Stadt?

MARKUS AUMANN: Ein neues Stadtquartier, neue Bürger, die sich in den Vereinen oder der Politik engagieren werden, die Kaufkraft bringen und zum Beispiel die die Innenstadt beleben. KEVIN AUMANN: Der Ortseingang von Babenhausen wird neu sortiert. Es entsteht etwas Neues, etwas Vorzeigbares. MARKUS AUMANN: In monetärer Hinsicht erhöhen Neubürger die Steuereinnahmen der Stadt durch Zuschlüsselung bei der Einkommensteuer. Es sind neue Grundsteuer-B-Zahler. Der Zuzug von jungen Familien ist aber an sich ein unschätzbarer Wert, den man gar nicht mit Geld aufwiegen kann und sollte.

Wie muss man sich die Sanierung der Wohnblöcke vorstellen. Sie sollen schon im Laufe des kommenden Jahres bezugsfertig sein.

KEVIN AUMANN: Das ist ganz unterschiedlich, da die Wohnblöcke in ganz unterschiedlichen Zuständen bei der Bausubstanz sind. Das fängt bei den in den sechziger Jahren erstellten und unsanierten Gebäuden an und endet bei den Häusern, die 2006 saniert und nicht mehr bezogen wurden. Einige müssen kernsaniert werden. Da muss alles raus. Und es gibt Gebäude, da muss nur der Boden erneuert werden. Teilweise werden auch die Wohnungsgrundrisse verändert.

Warum?

KEVIN AUMANN: Die Wohnungen sind von der Größe her alle sehr homogen, zwischen 100 und 120 Quadratmeter groß. Es sollen auch kleinere Einheiten geschaffen werden, indem Wohnungen geteilt werden. MARKUS AUMANN: Der Ausbau der Wohnblöcke wird sich an den Einkommensgruppen orientieren, an die verkauft oder vermietet wird. Es sollen auch Menschen mit niedrigerem Einkommen die Möglichkeit haben, in die „Kaisergärten“ zu ziehen. Bei diesen Gebäuden wird es dann auch Abstriche geben müssen. So wird bei einigen Gebäuden zum Beispiel auf den Aufzug verzichtet werden müssen oder es wird die Möglichkeit geben, durch Eigenausbauten Kosten zu sparen.

Gibt es Pläne für die Außengestaltung der Wohnblöcke?

KEVIN AUMANN: Die zukünftigen Besitzer bekommen ein Gestaltungshandbuch mit an die Hand, das von uns und dem Gestaltungsbeirat erstellt wird. Mit diesen Richtlinien soll gewährleistet werden, dass alles ein vernünftiges Bild abgibt. Auch gerade, weil es, wie bereits gesagt, am Ortseingang ist. Die Wohnblöcke sind die Visitenkarten der Kaserne. Es ist das, was man zuerst sieht und das muss vernünftig aussehen.

Wie wird die Vermarktung laufen?

MARKUS AUMANN: Wir haben uns entschieden, ganze Claims an Bauträger zu veräußern, um die städtischen Gestaltungswünsche besser umsetzen zu können. Wir sammeln momentan alle, die an Wohnungen oder Baugrundstücken interessiert sind. Wenn wir von diesen in einem weiteren Schritt die datenschutzrechtliche Zustimmung bekommen, werden wir die Daten an die jeweiligen, noch zu findenden, Bauträger weitergeben. KEVIN AUMANN: Interessenten können sich jederzeit bei uns melden. Derzeit gibt es bereits eine dreistellige Zahl an Bewerbern. Aber da die Erfahrung in anderen Baugebieten gezeigt hat, dass auch viele wieder abspringen, können wir nur ermuntern, sich zu melden. Es wird demnächst auch eine Homepage geben.

Bilder: Tag der offenen Kaserne in Babenhausen

Thema Nahversorger in den „Kaisergärten“. Wie ist der Stand der Planung?

KEVIN AUMANN: Das stehen wir bei Fuß. Mit einem Unternehmen sind wir handelseinig. Jetzt soll es konkretisiert und vertraglich festgehalten werden. Wir haben abgewartet, was im „Boßwenhain“ in Sachen Einzelhandel passiert. Das scheint sich nun erledigt zu haben.

Hat die Diskussion um das Baugebiet inklusive Nahversorger im „Boßwenhain“ der Kasernenentwicklung geschadet oder diese verlangsamt?

MARKUS AUMANN: Weder noch. Nicht jedes Störfeuer führt gleich zu einer Verzögerung. Aber es hat uns verunsichert, es hat unseren Vertragspartner verunsichert. Vor allem, weil die Informationen ursprünglich nicht von der Stadt, sondern von Dritten an uns herangetragen wurden. Aber ich denke, jetzt sind alle Missverständnisse ausgeräumt worden. Wir haben uns auch mit dem Bürgermeister gut besprochen. KEVIN AUMANN: Die Entwicklung hat es keinen einzigen Tag aufgehalten. Den Einzelhandel hatten wir zunächst zurückgestellt, aber wir haben an allen anderen Ecken weitergearbeitet.

Der neue Vorstand des Luftsportclubs gibt sich kämpferisch und möchte wegen der Start- und Landebahn weiter verhandeln. Gibt es Gespräche?

MARKUS AUMANN: Es gibt keine Verhandlungen und zu dem Thema ist auch alles gesagt. Es war von Anfang an eine Interessenabwägung. Zwischen dem Jahrhundertprojekt „Kaserne“ und einem Verein mit 150 Mitgliedern, von denen der Großteil noch nicht einmal aus Babenhausen kommt. Es ist eine klare Entscheidung zugunsten der Kasernenkonversion gefallen. Das weiß auch der LSC seit Langem. Und jetzt ist der Tag gekommen. So bedauerlich es auch für den Traditionsverein ist.

Auch der Segelflug hat keine Chance?

KEVIN AUMANN: Nein, es wird keinen Flugbetrieb mehr geben.

Der Name Kreativquartier schreit ja gerade zu nach Künstlern. Können Sie sich vorstellen, hiesigen Künstlern ein Gebäude zur Verfügung zu stellen?

MARKUS AUMANN: Möglich ist im Prinzip alles. Aber mit Gebäude zur Verfügung stellen ist es nicht getan. Alle Häuser müssen saniert werden. Das kostet viel Geld. Wenn, dann müssen sich die Künstler daran beteiligen. KEVIN AUMANN: Gerne setzen wir uns mit interessierten Künstlern zusammen. Eine Option für sie könnte die Kapelle sein – wenn sich die Stadt entschließt, die Kapelle als Quartierszentrum zu entwickeln und dieses dann auch den Künstlern zur Verfügung stellt.

Was ist das Besondere beim Kreativquartier?

MARKUS AUMANN: Es muss jedes Gebäude kernsaniert werden. Für uns ist es wichtig, dass an den Gebäuden durch die zukünftigen Eigentümer auch etwas gemacht wird. Für uns wäre es das größte Problem und auch schlecht fürs Image, wenn wir Käufer hätten, die die historische Bausubstanz erwerben und dann nichts machen. Eine jahrelange Bauruine wäre ein Fiasko. Deshalb verkaufen wir nur an Interessenten, denen wir auch zutrauen, dass sie es stemmen und mit der Denkmalpflege zusammenarbeiten können.

Wie schaut es dort mit der Vermarktung aus?

KEVIN AUMANN: Sehr gut. Für etwa 70 Prozent haben wir Interessenten. Es wird ein Mix aus Gewerbe – Büros und Praxen – und Wohnen werden.

Das Gespräch führte Norman Körtge.

Quelle: op-online.de

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